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Varianten geschlossener Immobilienfonds
Wer an Immobilien verdienen will, muss nicht nur die Besonderheiten des
Marktes kennen, sondern auch sein eigenes Anlageziel. Geschlossene
Immobilienfonds werden in drei Arten angeboten. Es gibt
renditeorientierte, steuerorientierte und spekulative Fonds.
Einnahmenorientierte Fonds - Renditefonds
Immobilienrendite Fonds wollen aus der Vermietung und Verpachtung der
errichteten Immobilie vor allem langfristig hohe ausschüttbare Einnahmen
erwirtschaften. Das lässt sich nur mit einer soliden Finanzierung ( Anleger
erbringen 50 bis 80 Prozent der Investitionssumme als Eigenkapital ) und
knallharte Kostenkalkulation erreichen. Die Steuervorteile
renditeorientierter Fonds sind daher vergleichsweise bescheiden.
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Als Rechtsform wählen diese Fonds die vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft ( KG ) oder die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ( GBR ), bei der die Haftung durch Vertrag oder Finanzierungsmodell begrenzt wird. Fondsprofis ziehen die GBR vor, weil die Gesellschafter mit Hilfe von vertraglichen Regelungen größeren Einfluss auf die Geschäftsführung nehmen können. Bei der KG ist der Geschäftsführer dagegen per Gesetz unbeschränkt vertretungsbefugt und kann nur schwer abgelöst werden. Steuerorientierte Fonds ( Steuersparfonds ) |
Doch Vorsicht: Offerten mit geringem Eigenkapital und hohen Steuervorteilen segnet der Fiskus nur ab, wenn die Anleger für die Schulden der Fondsgesellschaft voll haften. Schon aus diesem Grund werden steuerorientierte Fonds fast ausschließlich in Form der Gesellschaft bürgerlichen rechts aufgelegt, wobei die Haftung meist auf die Beteiligungsquote beschränkt wird. Darauf ist bei steuerorientierten Fonds unbedingt zu achten. Mit Ausschüttungen ist bei steuerorientierten Fonds kaum zu rechnen. Im Idealfall gleichen die Steuervorteile die Zuzahlungen gerade aus. Schlecht konzipierte Steuersparfonds können dagegen schnell zu einem Fass ohne Boden werden. Denn falls der Fonds wider Erwarten in finanzielle Schwierigkeiten gerät, zum Beispiel weil ein Mieter nicht zahlt oder zu den kalkulierten Mietpreisen kein Mieter gefunden werden kann, besteht für die Fondsgesellschafter Nachschusspflicht. Zum Zuschussgeschäft werden steuerorientierte Fonds auch, wenn Anleger nicht oder mehr zu den Spitzenverdienern zählen. Denn die Fonds sind für Hochbesteuerte zugeschnitten. Profis der Branche lehnen solche Unterdeckungsfonds daher rundweg ab. Und auch Anleger sollten bedenken, dass allein aus ersparter Steuer kaum Reichtum zu bilden ist.
Spekulative Fonds
Diese bergen ebenfalls ein hohes Risiko, weil sie ihren Gewinn nicht nur
aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien ziehen, sondern den Anleger
auch an der Konzeption und Entwicklung von Immobilienprojekten beteiligen.
Das ist eindeutig eine gewerbliche Tätigkeit. Rechtsform dieser Fonds ist
meist die GmbH & Co KG, wobei der Anleger lediglich Kommanditist der
Gesellschaft wird und damit nur in Höhe seiner Kapitaleinlage haftet.
Spekulative Fonds werden meist in Form eines Blindpools aufgelegt. Die
Initiatoren sammeln das Kapital schon ein, bevor die Investitionsobjekte
feststehen. Auf diese Weise sichert sich der Fonds die Chance, bei günstigen
Kaufgelegenheiten sofort zugreifen zu können. Der Anleger kauft hier die
Katze im Sack.